オーナーチェンジとは
どのような売却？
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で投資用物件を売却することです。
オーナーチェンジでは不動産の売却と同時に家賃を得る権利や敷金の返還義務などが売主様から買主様へ引き継がれます。つまり買主様は物件購入と同時に家賃を得ることができ、売主様は入居者様に退去を依頼や退去費を支払うといった手間・費用をかけずに済むというメリットがあるわけです。ちなみに入居者様はオーナーが変わるだけなので、変わらず生活し続けることができます。
このように、オーナーチェンジは売主様・買主様にメリットがあり、入居者様への影響もほぼありません。すべてが丸く収まりやすい投資用物件の売却方法として注目されています。
オーナーチェンジを行う
際に注意したいこと
オーナーチェンジは売主様・買主様双方にメリットの多い売却方法ですが、もちろん注意すべき点もあります。
一般的に投資用物件の場合、間取りの広いファミリータイプや立地が悪く利回りの低い物件だと売却価格が低くなる傾向にあります。入居者がいても売りにくくなる可能性があるので注意しましょう。
また、売却後に買主様が賃料を増額することは難しい傾向にあります。そのため、売却前に賃料を下げてしまうと利回りが低く、購入後もリカバリーしにくい物件として敬遠されやすいです。
他にも、内覧ができず現況を確認できない点や、売却直後に退去するリスクなどがあり、買主様にとってマイナスと捉えられる可能性があるでしょう。
オーナーチェンジを成功さ
せるためのポイント
オーナーチェンジ売却を成功させるためにはデメリットを抑え、メリットを最大限に活かすことです。ここではオーナーチェンジをスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。
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更新料を無料にして入居者を維持
入居者がすでにいる、これこそが買主様にとってオーナーチェンジ最大のメリットとなります。
もし売却前に契約更新が近づいている入居者様がいるならば、「更新料を無料にする」ことで住み続けてもらいやすくしましょう。
収入は減るかもしれませんが、オーナーチェンジのメリットを維持させることで売却を有利に進めやすくなります。 -
家賃や敷金・礼金を見直して
入居率アップ複数戸またはマンション一棟をオーナーチェンジする場合、入居率の高さが売却成功の鍵を握ります。
もし空室が目立つようならば、入居率を上げるために家賃を下げて敷金・礼金なしにすることも検討してみましょう。
もちろん、家賃については安くしすぎると利回りが悪くなり評価が下がる恐れもあります。地域相場と比較して妥当なラインで検討することが大切です。 -
売却理由や過去の運用状況を
包み隠さず話すオーナーチェンジ物件は内見を行いにくいことがネックとなります。そのため売却後に瑕疵や賃借契約に関するトラブルを懸念する買主様も少なくありません。
内見はできないものの、買主様の信頼を得るためにできる限りの情報をお伝えしましょう。
たとえば、家賃滞納トラブルの有無、賃借人の入居期間、賃貸借契約の詳細などは必ず伝えるべきです。また、売却理由も包み隠さず伝えたほうが信頼を得やすいです。 -
家賃や敷金・礼金を見直して入
居率アップオーナーチェンジは通常の不動産売却と様相が異なります。取り扱う物件は収益物件であり、投資を目的とする方が買主様となります。つまり、売却対象となる買い手の絶対数が少なくなり、売却難易度も上がるのです。
仲介を依頼する不動産会社は通常の売却だけでなく、投資物件の売却実績豊富な会社を選びましょう。そうした会社ならば投資家とのつながりもありますし、宣伝力もあるためオーナーチェンジも成功しやすくなります。
REVENUE
売却前のリフォーム・
リノベーションについて
リフォームやリノベーションによって物件を生まれ変わらせることができれば、付加価値が上がりより良い条件で売却できる可能性があります。しかし、「費用がかかりそう」「本当に必要？」と不安を感じる方も少なくありません。
大阪市中央区・大阪市天王寺区の不動産会社・日本橋ホーム株式会社がリフォーム・リノベーションの意味、付加価値を上げるコツ、注意点をご紹介します。
リフォームとリノベーション
それぞれの考え方とは
リフォームとリノベーションは似たような言葉で、世間的にも混同されている部分があります。しかし本来はそれぞれ全く別の意味を持っています。ここでは売却に向けたリフォームとリノベーションそれぞれの意味・考え方について解説します。
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リフォームとは
リフォームとは欠陥や老巧化した部分を修繕して新築と同程度にまで戻すことです。キッチンやユニットバスの入れ替えといった部分的な改修も行います。
つまりリフォームとは古い物件の老巧化・欠陥部分を修繕したり新しい設備に交換したりといった小規模な工事となります。費用を抑えできる限り価値を高めるというのが売却に向けたリフォームの考え方です。 -
リノベーションとは
リノベーションとは建物の性能を新築の状態より向上させることです。そもそもリノベーションは「革新」という意味で、元の状態にプラスαの価値をつけることになります。
つまり、リノベーションは間取りの大幅な変更や耐久性・耐震性アップのための補修など大規模な工事となるのです。費用をかけ確かな付加価値をつけることが、売却に向けたリノベーションの考え方です。
物件の付加価値を上げた方が
良い理由
より有利な条件で不動産売却を行うならば、物件の資産価値を向上させるために付加価値を上げることを考えると良いでしょう。
資産価値とは、不動産を財産として評価して算出された金額です。たとえば、「駅に近い」「間取りが良い」「防災・防犯設備が充実している」といった要素が重なれば重なるほど資産価値は高くなります。
しかし、駅近物件のように立地については変更することができません。そこで資産価値を高めるためには、リフォームやリノベーションによって建物に手を加えて付加価値を上げることが有効となるわけです。
資産価値が高ければ、市場で注目されて買主様も見つかりやすくなりますし、売却価格も高値となりやすいでしょう。スムーズになるべく高く売りたいとお考えでしたら、ぜひ付加価値を上げる施策をご検討ください。
付加価値アップに向けた
リフォームの考え方
付加価値を高めるためにはニーズに合わせたリフォームを行うことが必要です。
たとえば古い物件で給湯設備が旧式のものであるならば最新式と交換するのも良いでしょう。また、和室から人気のあるフローリングにすれば付加価値を高めることができるかもしれません。逆に高齢者層のニーズを狙って敢えて和室を残す、モダン空間を好む層に向けて和モダンな畳部屋にする、といったことも考えることができるでしょう。
いずれにせよ、売却する物件がある地域にどのようなニーズがあるのかを現実的に捉えることが大切です。そして、なるべく費用をかけずにピンポイントで付加価値を高めることを意識すると、より有利な売却を行えるのではないでしょうか。
リフォームを行う際の注意点とは
適切なリフォームは付加価値を高め、不動産売却をスムーズに進めるものです。しかしリフォームのし過ぎは逆にマイナスとなる可能性もあります。
リフォーム箇所が増えればそれだけ付加価値を高められる可能性はありますが、工期は長くなります。つまり売却までの期間が長くなるわけで、現金化は遅くなってしまうでしょう。また、リフォームをすればするほど費用も必要です。必ずしもかけた費用分だけ売却価格に上乗せできるとは限りませんので、結果的にマイナスになることもあります。
このようなことを考えると、リフォームのやりすぎは逆効果です。ニーズを押さえてピンポイントに行うことが不動産売却には良いでしょう。