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初めて売却される方へ【売却に必要な基礎知識】
BASIC 不動産売却の基礎知識
不動産売却はほとんどのお客様にとって初めての経験ではないでしょうか。だからこそ、期待はもちろんですが不安や疑問を感じている方がたくさんいらっしゃいます。不動産売却は専門的な知識・経験が必要な世界ですから、売主様も基本的な知識を身に着けている方がスムーズに話が進みます。
ここでは大阪市中央区・大阪市天王寺区の不動産会社・日本橋ホーム株式会社が、不動産売却が初めての方のために基礎知識をご紹介します。
仲介売却と不動産買取それぞれの特徴と違いについて
不動産売却の方法は大きく分けて2種類あります。「仲介売却」と「不動産買取」それぞれの特徴や違いを簡潔にまとめましたのでご覧ください。
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仲介売却
売主様から仲介依頼を受けた不動産会社が販売活動を通して個人・法人の買主様を探します。売主様と買主様の間に入り条件の調整を行い取引成立までサポートします。売出し価格は売主様の希望を反映させることができ、高値売却も可能。売却までの期間は3～6ヶ月程度かかり、場合によっては1年以上かかるケースもあります。
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不動産買取
不動産会社が買い手となって売主様の不動産を直接買い取ります。担当者が不動産査定を行い売主様に査定額を提示。売主様がご納得されれば不動産買取の手続きを進めます。買い取り価格は市場相場よりも2割程度低くなる傾向にあります。販売活動がなく不動産会社が直接買い取るため、査定から取引終了まで1週間から1ヶ月程度で完了するのが一般的です。
不動産会社と結ぶ
媒介契約の種類
仲介売却を行う場合、売主様と不動産会社の間で「媒介契約」を結びます。
媒介契約は簡単に言うと、不動産売却を進めるにあたって不動産会社と売主様の間で結ぶルールや約束事です。その内容には売却活動方針なども含まれます。
媒介契約には3種類あり、それぞれ異なった特徴や義務・契約期間があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 複数社との 契約 |
契約期間 | 売却活動の 報告 |
レインズへの登録 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 一般媒介契約 複数社と契約できます | 特に期間はありませんが3ヶ月が一般的です | 任意 | 任意 |
| 専任媒介契約 | 1社のみです | 3ヶ月 | 2週間に1回以上の報告義務あり | 媒介契約の締結日から7日以内に登録 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみです | 3ヶ月 | 1週間に1回以上の報告義務あり | 媒介契約の締結日から5日以内に登録 |
不動産売却時には費用や
税金がかかります
意外なことかもしれませんが、売却を行うためには費用や税金がかかるのをご存知でしょうか。
主にかかる費用は「仲介手数料」「引越し費用」です。他にも「測量費用」「取り壊し費用」「ハウスクリーニング費用」などがかかる場合もあります。税金としては「印紙税」「登録免許税」「消費税」などが必要です。また、売却益がある場合は「譲渡所得税」も発生します。
このように、不動産売却ではさまざまな費用・税金の支払いが必要です。事前にいくらくらい必要になるのか確認し、売却時に焦ることがないようにしておきましょう。
不動産売却時にかかる費用
不動産売却時にかかる主な費用についてまとめましたのでご覧ください。
| 仲介手数料 | 売買成約時に不動産会社へ支払います。法により上限額が定められていて、売買価格400万超であれば「売買価格×3％＋6万円×消費税」で算出できます。 | 登記費 | 住所や物件の所有権を公示するための費用です。不動産売却では抵当権の抹消登記が必要となります。他にも住所変更登記・氏名変更登記でかかる場合があります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 売却予定の不動産に設定されている抵当権を抹消するための手続き費用です。抵当権がある不動産は売却できませんので抹消が必要です。抵当権はローンを完済しても抵当権は抹消されませんので必ず行いましょう。 | ローン返済費 | 住宅ローンが完済されていない不動産は売却できません。ローンを完済する場合、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合がありますので必ず確認しましょう。 |
| 証明書発行費 | 不動産売却に関するさまざまな契約時に「印鑑証明書」「住民票」といった証明書が必要です。これら証明書を役所にて発行する際に必要な費用となります。 | 引越し費・処分費 | 現在お住まいの住居を売却する場合、売却後に引越しするための費用が必要です。また、家具・家電やその他物品を処分する際にも処分費用がかかります。 |
不動産売却時にかかる税金
不動産売却時にかかる税金についてまとめましたのでご覧ください。
| 印紙税 | 売買契約に必要な不動産売買契約書へ貼付する印紙の購入代金です。印紙税額は売買契約書に記されている金額によって変動します。価格を確認し適した金額のものを購入しましょう。 | 登録免許税 | 各種登記の申請には登録免許税が発生します。たとえば抵当権抹消登記では不動産1個につき1,000円が必要です。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | ご自宅の売却時の場合、消費税はかかりません。ただし、仲介手数料や司法書士への報酬支払い時に消費税がかかります。 | 住民税・所得税 | 不動産売却時によって利益が発生した場合、住民税・所得税がかかります。売却代金から不動産の取得費用・譲渡費用を差し引き利益が発生してた場合に税金がかかります。 |
必要であれば税理士などの
士業関係の方々を
ご紹介することも可能です
不動産の売却にはさまざまな専門知識が必要です。不動産に関することはもちろん、売却にまつわる法律や税金についても理解しておかないと損をすることもあります。
「不動産売却をスムーズに行いたい」「売却に関する手続きで困っている」という方はぜひ日本橋ホーム株式会社へご相談ください。当社は弁護士、司法書士、税理士、行政書士といった士業はもちろん、大手銀行などの金融業者、土地家屋調査士などの専門業者とのネットワークがあります。不動産売却に関するさまざまなネットワークを駆使し、お客様の大切な不動産を「なるべく高く・なるべく早く」を意識して売却サポートいたします。不動産売却のことなら、日本橋ホーム株式会社へお任せください。
仲介手数料には上限額が
定められています
不動産会社へ支払う仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が定められています。売買価格により異なりますので、以下の表をご参考ください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
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取引額
200万円以下
200万円超400万円以下
400万円超
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報酬額（税抜き）
5％
4％＋2万円
3％＋6万円
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売主様側が負う責任のことです。
たとえば、契約時に契約の履行時までに報告のなかった雨漏りなどがあった場合。これは契約に適合しない不動産（物品）であるため、修理費用は売主様が負担しなければならないのです。買主様はこのような修繕費用の請求以外にも、契約解除、損害賠償、追完請求、代金減額請求を行うことができます。
不動産売却時には事前に買主様への説明を行う必要があります。たとえ売主様が把握していなかった欠陥であっても、その責任は売主様が負わなければならないため、事前調査などをじっくりしておくことをおすすめします。
不動産売却（家・土地など）
を進めるための必要な書類を
用意しましょう
不動産売却にはさまざまな書類が必要です。以下に不動産売却時に必要となる主な書類をまとめましたのでご覧ください。
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身分証明書、実印、
印鑑証明書、住民票売主様のご本人確認に必要な書類です。共有名義の場合は名義人全員分が必要です。漏れがないように注意しましょう。
住民票や印鑑証明書といった公的書類は発行から3か月以内のものが有効ですので、準備する際は注意しましょう。 -
登記済権利書または登記識別情報
物件所有者であることを証明する書類です。法務局から登記名義人宛に交付されます。平成17年以降に物件を取得した場合は登記識別情報が発行されます。
万が一紛失した場合は法務局からの「事前通知」を利用します。または司法書士に本人確認情報を提出してもらえば代用可能です。 -
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書固定資産税納税学の確認および移転登記時の登録免許税算出に必要な書類です。
固定資産税は毎年1月1日に年間税額が課税されます。たとえば6月に売却した場合、残り6ヶ月間の税金は調整されて払い戻しとなります。 -
土地測量図・境界確認書
所有している土地の面積や境界線について記されている書類で、戸建てや土地売却で必要です。
土地はその面積によって価格が算出されます。そのため正確な広さがわかっていないといけません。
また、境界線が曖昧だと売却後に隣地の所有者とトラブルになる可能性があります。土地測量図は法務局に保管されているものの、境界確認書は公的に保管されていません。紛失している場合は改めて費用をかけて測量が必要です。 -
建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・
工事記録書等戸建ての売却に必要な書類です。
「建築確認済証」「検査済証」は建築基準法に則った建物であることを証明します。
「建築設計図書」「工事記録書」は建築物がどのように建てられたのかを明確にしたもので、物件の維持管理・リフォームに利用されます。 -
マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類マンションの売却に必要な書類です。
マンションの維持管理やその他ルールに関して記載されています。これからお住まいになる買主様にとっては重要な書類となりますのでしっかり準備しましょう。 -
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等地震の多い日本では売却時に耐震基準が大きなポイントとなります。耐震診断報告書があれば買主様へのアピールとなるでしょう。
また、古い建物の場合アスベスト問題もあります。アスベスト使用調査報告書を提出し、安心してご購入していただけるようにしましょう。 -
その他の書類
物件やその土地の状態は買主様にとって購入を決断する大切な情報です。「地盤調査報告書」「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書等」などを準備すれば、売却もスムーズに進む可能性があります。可能な限り準備しましょう。